Nhiều hệ lụy khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc đất Thủ Thiêm

Ngày 10/1, Chủ tịch Tân Hoàng Minh có tâm thư gửi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm, sẵn sàng chấp thuận chế tài khi đơn phương kết thúc hợp đồng mua bán đấu giá lô đất ở bán đảo này.

Lô đất 3-12 được đơn vị trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tân Hoàng Minh) trúng thầu ngày 10/12/2021 với giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá chào bán, đưa đơn giá mỗi m2 lô đất này lên ngưỡng 2,43 tỷ đồng. Đây là mức giá đất cao nhất TP HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.

Doanh nghiệp đã đặt cọc 588,4 tỷ đồng, ký hợp đồng mua bán lô đất trúng đấu giá vào ngày 17/12/2021, song trong tâm thư Chủ tịch hội đồng thành viên đơn vị Tân Hoàng Minh, ông Đỗ gan dạ nêu lý do “nhận thấy kết quả đấu giá sẽ dẫn đến sự đảo lộn trong lĩnh vực kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng” nên xin bỏ cọc.

Chia sẻ với VnExpress, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm với mức cao nhất lên đến 2,43 tỷ đồng một m2, cao hơn gấp 2 lần giá đất tại Đồng Khởi là điều vô lý và là một kịch bản mang tính lừa dối thị trường”. Ông Võ đánh giá, trên thực tế, Tân Hoàng Minh từng bỏ cọc đấu giá nhiều lần nên kịch bản bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm có thể dự đoán trước.

Theo ý kiến của ông Võ, hiện các nhà đầu tư có nhiều “bài vở” trong chuyện tạo sốt đất, không chỉ diễn ra ở Thủ Thiêm mà còn ở cả nước. Riêng chiêu kích giá đất ở Thủ Thiêm từ vụ đấu giá sẽ gây tác động nhất quyết đến cả nước. Không ít thành phần có thể thu lợi từ rất nhiều các dự án khác do sốt đất tại những địa điểm khác nhờ vào sự vụ ở Thủ Thiêm. Lợi ích này vẫn thừa sức cáng đáng được thiệt hại họ gặp phải khi bỏ cọc.

“Họ mất tiền ở đây (Thủ Thiêm) nhưng thu được tiền ở chỗ khác nhờ sốt đất lan ra. Cộng lại, chắc chắn họ sẽ được lợi. Họ đã đẩy giá thị trường cho sốt đất cao hơn và đạt được mục tiêu”, ông Võ nhìn nhận.

Đồng ý kiến với ông Võ, một chuyên gia có hơn ba thập kỷ làm việc trong ngành địa chính, đất đai tại TP HCM cho biết, không bất thần với việc Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm vì đây là kịch bản đã được lường trước. Bởi lẽ, giá đất trúng đấu giá lập đỉnh 2,43 tỷ đồng một m2 tại Thủ Thiêm đi trước tiến trình phát triển của thành thị này cả thập niên và cao chưa từng có trong lịch sử thị trường Việt Nam. Đay là cú sốc, kích giá đất nhiều nơi leo thang thậm chí sốt ảo.

Trong hoạt động đấu thầu, đấu giá đất, trường hợp bên trúng đấu giá bỏ cọc 20% số tiền đặt trước không phải hiếm. Tuy nhiên, ông cho rằng, đối với Thủ Thiêm vừa qua là điển hình của việc giá đất lập đỉnh lịch sử, việc bỏ cọc khiến cho hoạt động đấu giá trở nên con dao hai lưỡi làm méo mó thị trường ở nhiều cấp độ.

Chuyên gia này phân tách, đầu tiên việc bỏ cọc sau khi thổi giá đất lên đỉnh điểm gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo không chỉ tại Thủ Thiêm mà còn nhiều nơi trên cả nước.

Mặt khác, Thủ Thiêm trở nên điển hình trả giá đấu cao kỷ lục rồi bỏ cọc nhưng không có chế tài đủ mạnh, có thể tạo kẽ hở cho hành vi trục lợi từ đấu giá đất. “Quy mô thị trường địa ốc hiện rất lớn, tác động trực tiếp đến nền kinh tế, nhưng chỉ cần bỏ 500-600 tỷ đồng đặt cọc đấu giá có thể thay đổi mặt bằng giá bất động sản nhiều nơi là một hệ lụy đáng quan ngại nhất”, ông cho hay.

Trong khi đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tham vấn cấp cao GIBC cho biết, việc Tân Hoàng Minh xin bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm đặt ra thách thức cho TP HCM vừa phải tổ chức tốt đấu giá công khai, sáng tỏ, thẩm định giá đúng với thị trường, vừa quản trị các rủi ro lũng đoạn thị trường, đồng thời phải trao quyền sử dụng đất dự án cho đơn vị thật sự có năng lực.

Thế khó cho thành phố là nếu giá trúng đấu giá cao hơn khởi điểm gấp nhiều lần, công tác thẩm định giá có thể bị hồ nghi không theo kịp giá thị trường. Ngược lại, trường hợp giá đất trúng đấu giá không cao, thành phố sẽ phải đối mặt với áp lực gây thất thoát nguồn lực đất đai. Đây vừa là thách thức cho thành phố vừa là rào cản trong việc thu hút đầu tư vào Thủ Thiêm.

Ngoài ra, sau cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, giá khởi điểm các lô đất còn lại trên bán đảo này thời gian tới sẽ cao hơn so với đợt đấu giá ngày 10/12/2021 để tránh nguy cơ tài sản bị định giá thấp. Điều đó có tức là các lô đất đấu giá sắp tới trên bán đảo Thủ Thiêm sẽ đồng loạt thiết lập mặt bằng giá khởi điểm mới. Việc này có thể khiến cho sức hấp dẫn của nơi đây bị giảm sút trong mắt nhà đầu tư tham gia đấu giá do mặt bằng giá khởi điểm quá cao.

Theo ông Nghĩa, rút kinh nghiệm từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua, cơ quan nhà nước cần có thêm cơ chế kiểm soát nhân cách nhà đầu tư tham gia đấu giá thông qua việc chứng minh năng lực và ý tưởng thực hành dự án. Các tiêu chuẩn làm sạch nghiêm ngặt lịch sử hoạt động của các doanh nghiệp, chế tài mạnh, đủ sức răn đe để hạn chế các liên quan tiêu cực nằm trong tầm tay Nhà nước, có thể làm nhanh.

Ông cũng cho rằng thành phố cần có hội đồng đánh giá hoạt động đấu giá đất một cách độc lập, trong đó một mặt hạn chế rủi ro làm méo mó thị trường, mặt khác xúc tiến hoạt động đấu giá diễn ra sáng tỏ để tăng nguồn thu cho ngân sách.

Còn ông Võ thừa nhận từ vụ việc đấu giá đất Thủ Thiêm lần này cũng đặt ra vấn đề về lỗ hổng trong luật pháp đấu thầu của Việt Nam, cho thấy cần phải sửa luật cho thích hợp. Thứ nhất là việc ai là người có quyền tham gia, mức độ tiềm năng tài chính như thế nào, vốn pháp định ra sao…

Thứ hai là điều kiện rút lui nếu được chấm thắng thầu. Ví dụ, ngay trong phiên đấu giá, nếu doanh nghiệp thứ nhất trúng cọc với giá rất cao rồi bỏ cọc, phần thắng sẽ rơi vào tay người để mức giá thứ hai, có thể thấp hơn rất nhiều. Như vậy là không được. “Đấy là tôi nói chung về các cuộc đấu thầu. Nhìn chung phải sửa lại luật, để đảm bảo tính sáng tỏ, cụ thể và nó không tạo ra những bất lợi cho Nhà nước, thị trường”, ông Võ nói.

Theo Luật Đấu giá tài sản, hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có sự thỏa thuận giữa các bên sẽ dẫn đến hủy kết quả đấu giá. Trong trường hợp này là thỏa thuận giữa đơn vị Ngôi Sao Việt và Trung tâm quỹ đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP HCM). Sau khi hủy kết quả, nếu các bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải đền bù theo quy định.

Vì đã đơn phương kết thúc hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, đơn vị Ngôi Sao Việt có thể phải mất khoản tiền đặt trước là gần 588,5 tỷ đồng – bằng 20% mức giá khởi điểm của lô đất 3-12 thuộc Khu thành thị mới Thủ Thiêm. Theo khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015, khoản tiền đặt trước này sau khi trừ phí tổn đấu giá tài sản, sẽ thuộc về ngân sách nhà nước.

Về quyền sử dụng lô đất 3-12, nếu Tân Hoàng Minh bỏ cọc, theo Điều 73 Luật Đấu giá tài sản, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban sơ. Như vậy, quyền sử dụng lô đất sẽ được trao trả về Trung tâm Quỹ đất TP HCM. Doanh nghiệp trả giá cao thứ hai – đơn vị Capital One Financial – cũng không được xem là đơn vị trúng giá. Bởi theo Điều 51 luật này, Capital One Financial chỉ được công nhận trúng giá nếu ông Đỗ gan dạ từ chối kết quả ngay tại buổi đấu giá, sau khi đấu giá viên công bố đơn vị Ngôi Sao Việt thắng cuộc.

Ngoài ra, giá của Capital One Financial trả trong lần thứ 69 cộng với khoản tiền đặt trước là 24.388,5 tỷ đồng – vẫn chưa bằng giá đã trả của Tân Hoàng Minh, chưa khớp quy định. Chưa kể, luật còn nêu rõ người trả giá liền kề phải chấp thuận mua tài sản đấu giá thì mới được xét “tiếp quản” lô đất 3-12

Trung Tín – Đức Minh